無住之島：給臺灣青年世代居住正義的出路
- 作者: 廖庭輝
- 出版社: 衛城出版
- 出版日期: 2022/10
如果只想知道目前整體居住不正義的問題，可以只看第一章；如果還有一點時間想要再更進一步了解，可以看第六章的總結；如果想要知道大方向的解方，可以再看第七章；第二章到第五章都是歷史沿革，不過這一本書放到此時此刻，其實有一點點過時，蠻多問題在這一段時間都有進一步的修法與改善，詳細可以看作者在2025/10上其他住宅相關的節目訪談
總結：居住不正義 = 買不起 + 租不好
買不起
- 房價所得比1 = 中位數住宅價格 / 中位數家戶可支配所得 → 以2024年台中市為例，一般家庭要買一般的房子需要不吃不喝超過12年
- 世界銀行制定的住宅負擔標準2認為合理的房價所得比是5倍以下
- 住宅價格指數呈現各個城市的漲幅非常驚人
租不好
原因
- 無法確實掌握租屋人數與房東人數 → 無法嚴格管理租屋市場
導致
- 無法落實租金補貼、包租代管政策
- 無法申請租屋補貼
- 市面上出售的租賃契約書有些都還是舊版本，某些違法條款還羅列其中
- 租屋品質沒有保障
- 房東與房客的權益不對等，權利常常偏向房東
以上種種因為租不好的結果，導致必須考慮咬牙買房
導致居住不正義的原因 = 居住政策缺失 + 不均的房產持有結構
房子同時具有消費財的使用價值(居住)與資本財的交換價值(儲蓄投資)，根據華昌宜在中時的報導3，大多數的民眾應該都是居住不正義的受害者才對
不均的房產持有結構
房屋自有率高達84.4%其實是個假象(2024)4，房產淪為炒作工具，真相是多屋族的比例越來越高，多屋族的平均年增長率(AAGR)為6%5，最重要的空屋率也居高不下，這代表了投資需求才是房地產市場的主要推動力
%E4%BD%8F%E5%AE%85%E6%AF%94%E7%8E%87.png)
居住政策缺失
- 政府多採用軟性的補貼型政策
- 而不是採用真正能夠抑制投機型炒房的市場面改革
原因與後果
- 60%持有一屋的家戶的矛盾 → 對高房價憂心忡忡 vs 自己家資產上升
- 10%持有二屋以上的家戶 + 財團會拉攏60%的家戶抵抗房價下跌
- 臺灣長期缺乏整體性的住宅政策規劃
- 臺灣民眾被洗腦買房翻身、房產是最佳投資工具、房價只能漲不能跌… → 年輕人買不起 → 房屋大多持有在中老年人手中 → 世代剝削嚴重 → 富者越富貧者越貧 → 青年不敢多消費(消費下降)
如何解決
歷史沿革
1949~1960s: 人口急速上升是主因
臺灣湧入200萬人(人口增加1/3) → 政府思維以
- 反攻大陸為主
- 將資源集中產業發展(高雄前鎮加工出口區-1966) → 人口集中都市 → 政府的新建物來不及滿足移入人口 → 民間建商崛起
所以無瑕顧及居住問題 → 很多違建
1970s: 臺灣都市化成長最快速的10年是主因
種種原因導致政府的⌈一手興辦，一手壓制⌋的策略無法奏效，例如房價在市區遲遲無法下跌、購入土地困難、人員配置短缺、國宅計劃組織建構不健全等等 → 蓋的少、蓋的慢、蓋的不夠便宜
- 1971: 臺灣主動退出聯合國
- 1973 oil crisis (第一次石油危機)
- 1979 oil crisis (第二次石油危機)
1980s: 經濟自由化是主因
80年代後半臺灣進入資本狂飆的年代 → 原本政府的角色想要成為住宅供給主力變成維繫市場秩序與公信力 → 住宅政策實質上等於只是維持不動產資本市場活絡的房地產政策 → 住宅問題去公共化 → 民眾產生房價不能漲也不能跌的矛盾心裡。還有，政府要取得土地極為不易，因為政府不想用市價買土地，另外持有者也不想要賣給政府，還要繳稅金，所以政府通常只能把國宅建在離市區比較遠的都市計畫區域外的地方，因而造成國宅滯銷。
另外，當時社運人士都是政治小白，不懂媒體、不懂論述、也不懂政府運作機制，種種考驗都與政府、一般大種漸行漸遠，且未能保留原本的運動能量，此議題也漸漸沒有熱度，再加上政府一方面給予廣建國宅、提高購屋貸款等治標不治本的政策，一方面又打壓社運進行，所以響應的人數也越來越少，導致這場運動注定以失敗收場。
- 1987/07: 政府解除外匯管制 → 新台幣對美元大幅升值
- 1987: 臺北市宣布新建捷運系統、宣布解嚴
- 1988: 釋出超過2000億的公共設施保留地徵收款 → 全台房價連續三年暴漲
- 1989: 無殼蝸牛運動
- 1989/08/26: 5萬人夜宿忠孝東路活動
- 1989/09/28: 百對無屋佳偶街頭婚禮活動
1990s~2008(扁政府時代)
- 1991: 各都市計畫地區開始實施容積管制 → 建商在還沒實施時就瘋狂搶建
- 1992: 行政院也知道此時的房地產市場很畸形因此提出自己的二次土改政策(激進的改革) → 得罪地方派系 → 宣告失敗(改革過程與失敗原因可以參考原著P. 95)
- 1997: 亞洲金融風暴
- 1998: 因為亞洲金融風暴引發的臺灣本土型金融風暴 → 經濟不景氣造成股市暴跌造成財團股市投資產生巨量虧損且民眾購屋意願也因為經濟情勢趨於保守 → 上市櫃公司出現財務危機(轉投資過多跳票等) → 希望政府救房市
- 原因: 多數與炒房地產相關 → 操作手法大多是閉環結構
- 像金融機構大量超貸用以購買土地
- 聯合地產金權階級變更土地使用分區，例如農地變建地 → 土地價格推升
- 拿變更後的土地進行融資
- 融資後繼續炒房或炒股
- 股價上漲
- 原因: 多數與炒房地產相關 → 操作手法大多是閉環結構
- 1998/12: 行政院計劃拿出1500億優惠房貸救市(既然財團建商的財務出現危機主要原因是沒人買房子，那我就提出貸款補助，讓大家都來買房子) → 僅是幫建商解套 → 無殼蝸牛運動再起
- 人民超氣，因為當初就是這些建商、財團在炒房，房價才會飛漲，現在房價要跌還要用納稅錢救房市，有種房價該漲就漲，該跌卻不能跌的負面觀感
- 缺乏排富條款
- 政策僅補助購買新屋
- 1999: 原本居住正義的議題與熱度都有往好的方向發展卻被突如其來的921大地震轉移注意力
- 2000: 首次政黨輪替 原本民進黨與社運團體關係友好，但取得中央執政之後，換了位子為了腦袋，漸漸與社運團體保持距離，因為社運團體的監督對象轉換成扁政府
政府意識到居住權的問題 + 街頭運動開放 + 社運團體成熟且彼此拉攏提出訴求 → 政府提出⟪整體住宅政策⟫與將住宅補貼轉向租金補貼的形式幫助更多潛在非建商財團的民眾
另外，2000~2008這段時間，住宅團體完全缺席與扁政府之間的討論，其原因是組織路線與運作等現實原因，另外還有當時的房市相對平穩，所以政策倡議顯得較無迫切性
2008-2016(馬政府時代): 央行利率與匯率政策是主因
- 1998: 彭淮南接任央行總裁，採取出口商大量買外匯 → 壓低臺幣對美元的匯率 → 釋出大量新台幣到市場 → 資金氾濫並壓低利率 → 促進資金流動達到振興經濟
「央行透過匯率干預與外匯買入，間接刺激經濟」的機制具體的例子如下:
- 起點：出口商大量買外匯
假設台灣出口商賣出產品給美國，收到的是 美元（USD）。但出口商在台灣要付員工薪水、進貨、繳稅時，都要用 新台幣（TWD）。所以他會去市場上：
💰 把手上的美元賣掉，換回新台幣。
這樣就變成：
- 市場上「美元供應變多」
- 市場上「新台幣需求變高」
➡️ 理論上會造成 台幣升值（TWD 對 USD 匯率下降）
- 央行介入（為了防止台幣升太快）
如果台幣升值太快，出口會變得比較貴，出口競爭力下降。所以央行會出手干預：
🏦 央行「買美元、賣新台幣」 也就是說央行主動「向出口商買外匯」。
這樣市場就出現：
- 美元被央行買走 → 美元需求上升 → 美元變貴（台幣貶值）
- 同時央行付出新台幣 → 新台幣流入市場變多
➡️ 匯率被壓低（TWD 對 USD 匯率上升、台幣貶值一點）
- 結果：市場上的新台幣增加
央行買外匯是用「新台幣」支付的。這些新台幣流入市場，相當於央行在印鈔，造成：
💧「市場上資金變多」＝貨幣供給增加
- 連鎖效果：利率下降、資金氾濫
資金供應變多 → 銀行手上的錢也變多 → 銀行之間放款利率會下滑。
- 存款利率下降
- 貸款利率下降
- 借錢變便宜
➡️ 資金成本降低 → 投資、消費增加
- 最終效果：刺激經濟
- 廠商更願意投資擴產
- 消費者更願意借錢買房、買車
- 股市與資產價格上升
- 經濟活動變熱絡
- 央行會賺很多錢 * 央行這樣做的副作用：
- 若操作太久 → 通貨膨脹風險 ↑
- 外匯存底暴增（因為央行買了大量美元）
- 可能被他國指控「操縱匯率」
- 起點：出口商大量買外匯
假設台灣出口商賣出產品給美國，收到的是 美元（USD）。但出口商在台灣要付員工薪水、進貨、繳稅時，都要用 新台幣（TWD）。所以他會去市場上：
- 低利率的環境也同時造成資產價格狂飆
簡單來說，高利率時期(e.g. 10%)，1000萬每年定存收益為100萬，因此每年可收益100萬的土地也約估價為1000萬；但若土地收益不變且利率降低(e.g. 2.5%)，就需要4000萬定存才能夠收益100萬，因此土地估價變會漲為4000萬
- 央行造就的利率與匯率雙低政策，有利於臺灣出口貿易產業但同時也會造成上述問題
-
在國際層面，2007年起美國為因應金融海嘯，自九月開始連續降息，至20008/01/30利率從5.25%降到3%。降息導致美國國內大量資金擁像外國追求更高利率，大量外資湧入投資將導致新台幣大幅升值，並危害出口競爭力。央行2008年初為了阻止新台幣升值，大量購買美元並在10月後跟進全球央行降息行列，迅速將利率降至史上新低。
- 前面提到央行透過雙低政策可以賺很多錢，產生大量盈餘挹注國庫的代價之一，就是推高房價，由於政府已習慣每年挹注國庫的大量資金，因此更難下定決心讓房價正常化，使得臺灣的高房價結構更加難解
- 社會團體(Ours、崔媽媽)的居住政策從原本的買的起，轉變成租的起的社會住宅，和國民住宅不一樣的是，只能承租不得買賣
- 住宅聯盟取得社會上的共識，理由詳見P. 153~P.155
- 2011/04/03: 通過奢侈稅用來和緩M型社會的焦慮與平息高房價民怨的手段，法規存在漏洞(P. 159)
- 2011/12/13: ⟪不動產經濟業管理條例⟫、⟪平均地權條例⟫、⟪地政士法⟫、⟪土地徵收條例⟫、⟪住宅法⟫終於通過
- 2014/03/18: 太陽花學運爆發
- 2014/04: 張盛和提出將奢侈稅轉型為房地合一稅
- 2014/05: 搭上學運風潮與熱度，巢運正式啟動，主張滅金權、爭公平，指出政商金權才是居住不正義的根源
- 2015/01: 政策總在最後一刻轉彎，房地合一稅在建商極力要求放寬下，縱使巢運團體隨即建言也無法力挽狂瀾，行政院推出最爛版本(比原本奢侈稅還不如)
- 2015/06/05: 透過與民進黨聯手，造成國民黨的壓力，最終通過房地合一稅一個還可以的版本
馬政府二次執政，社運團體多與在野的民進黨合作，聯手壓迫不願正面溝通的國民黨，才促使諸多具有里程碑意義的法案實際立法
2016-2024(蔡政府時代)
對比2015的蔡英文、朱立倫對於居住正義政策可以很明顯看到，蔡的政見較完整且細緻(住者適其屋P. 203)，而朱方則仍趨於保守(住者有其屋P. 204)。2016蔡英文取得執政權，和民團的關係也從原本的在野盟友轉換成執政對立，開始考慮會不會得罪建商之類的既得利益者，導致自己也綁手綁腳。
租屋市場現況
- 臺灣租屋市場比例僅有8%-13%，明顯低於先進國家的25%-40%
- 主因
- 過去政府偏重以購屋補貼為主的政策
- 房價上漲導致租金回報率低
- 房產持有與空置成本極低，以相同價值的房子，日本一年持有稅為臺灣的42倍，美國為臺灣的25倍
- 租賃雙方權力不對等
- 市場以小房東為主，難以管控
- 租屋族多半無法設籍 → 沒有居住地投票權 → 沒有政治影響力
- 租屋相關的法制化程度不足
- 住宅團體訴求如下
- 擴大市場: 讓空屋可以釋出變成可承租的物件
- 培力產業: 包租代管，讓房東不用那麼麻煩
- 權責義務: 租客與房東之間的權利義務應該要更公平
- 2016/11: 內政部提出⟪租賃住宅服務業管理條例⟫，其中法條只和前面提到的培力產業有關，和住宅團體訴求差異極大，詳細原因看原著P. 222-P. 225
- 2016/12/23: ⟪住宅法⟫修法三讀通過 → 變得更進步(修法過程非常順利，原因是住盟與執政黨沒有根本性的矛盾，利益一致，且沒有得罪既得利益者)
- 2017/11/28: 租賃專法三讀通過，政策主軸已改變，目的是要發展租賃產業，住宅團體雖不滿意，但畢竟是臺灣第一部租賃專法，為了不破壞與政府未來合作的機會，還是只能勉強肯定
- 2018: 民進黨九合一大選大敗，間接原因導致實價登錄2.0被大幅削弱，尤其是預售屋揭露以及去區段化這兩個極重要條例(詳細原因見P. 231)
- 2019/07/01: 民進黨張宏陸委員提出的⟪平均地權條例⟫三讀通過，這是實價登錄2.0的超弱化版本，只有解決地政士的訴求，而理由也幾乎和當年國民黨提出的一模一樣
- 2020/12/30: ⟪實價登錄2.0⟫終於通過